Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Tespiti (TBK m. 344–345) ile Aşırı İfa Güçlüğü Uyarlama Davalarının Ayrımı (TBK m. 138)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda kira bedelinin güncellenmesine ilişkin iki farklı hukuki kurum öngörülmüştür: beş yılı aşan konut ve çatılı işyeri kiralarında TÜFE sınırına bağlı olmaksızın emsal ve hakkaniyete göre karar verilen kira bedelinin tespiti davası (TBK m. 344/3 ve m. 345) ile olağanüstü ve öngörülemez durumlar nedeniyle sözleşme dengesinin temelden sarsılması halinde süre şartı aranmaksızın açılabilen aşırı ifa güçlüğü uyarlama davası (TBK m. 138). İki davanın açılış süreleri, geriye etkili sonuç doğurma koşulları ve ispat ölçütleri birbirinden tümüyle farklıdır.
Beş Yılın Sonunda Kira Bedelinin Tespiti (TBK m. 344/3)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK") m. 344/1 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Ancak TBK m. 344/3 hükmü uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Uygulamada yerleşik içtihat uyarınca bilirkişi incelemesiyle saptanan boş olarak yeniden kiraya verilme (emsal) değerinden kiracının eski kiracı olması sebebiyle hakkaniyet indirimi yapılır.
Yeni Döneme Etkili Olma Şartı ve İhtar Süresi (TBK m. 345)
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm doğurabilmesi için TBK m. 345 uyarınca iki alternatif koşuldan birinin gerçekleşmiş olması gerekir:
- Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da bu süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması,
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün yer alması (bu halde yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel dönem başından itibaren geçerli olur).
TBK m. 138 Aşırı İfa Güçlüğü (Uyarlama) Davası ile Farklar
TBK m. 138'e dayalı uyarlama davası kira tespit davasından farklı olarak edim dengesinin taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir olay nedeniyle katlanılamayacak ölçüde bozulmasını şart koşar. Beş yıllık süre koşuluna tabi değildir ve kira tespiti gibi geriye dönük (dönem başından itibaren) değil, dava tarihinden ileriye etkili olarak hüküm doğurur.
Mevzuat Uygulamasına İlişkin Sorular
Kira tespit davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı var mıdır?+
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kira tespit davasında ıslah veya belirsiz alacak davası hükümleri uygulanabilir mi?+
Yerleşik Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ilkeleri uyarınca kira bedelinin tespiti davaları bölünemez nitelikte olduğundan kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz ve talep edilen kira bedeli ıslah yoluyla artırılamaz.
Bu internet sitesinde yer alan tüm içerik, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sitedeki bilgiler hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve avukat-müvekkil ilişkisi kurulmasına yönelik bir icap oluşturmaz.